Il n'existe aucun plafond légal en location saisonnière
Contrairement à une croyance répandue, la loi ne fixe pas de montant maximum pour le dépôt de garantie d'un meublé de tourisme. La fiche officielle sur la location de vacances entre particuliers n'impose ni plafond, ni pourcentage : elle renvoie au contrat de location, y compris pour le délai de restitution.
La confusion vient du bail d'habitation, où le plafond existe bel et bien : 1 mois de loyer hors charges pour un logement vide, 2 mois pour un meublé. Ces règles relèvent de la location de résidence principale et ne s'appliquent pas à un séjour de vacances.
Elle vient aussi des arrhes et de l'acompte, qu'on confond souvent avec la caution. Les arrhes sont une partie du prix versée à la réservation ; la caution ne fait pas partie du prix et n'est pas censée être encaissée. Ce sont deux sommes différentes, avec des conséquences différentes en cas d'annulation.
Pourquoi un pourcentage du prix du séjour est un mauvais repère
Les 20 % ou 30 % du montant du séjour qu'on lit partout n'ont aucune base réglementaire, et surtout aucune base logique : le risque ne dépend pas du tarif à la nuit, il dépend de ce qu'il y a dans le logement.
Un studio à 60 € la nuit avec un téléviseur récent, une plaque à induction et un canapé convertible expose à plus de dégâts qu'une chambre à 140 € meublée d'occasion. Indexer la caution sur le prix revient à sous-protéger les petits tarifs bien équipés et à sur-protéger les grands tarifs dépouillés.
Le pourcentage a une seule utilité réelle : servir de garde-fou commercial. Une caution qui dépasse largement le prix du séjour fait hésiter, quelle que soit sa justification.
La bonne méthode : chiffrer le pire incident réaliste
Plutôt que de partir du tarif, faites l'inventaire de ce qui peut casser et de ce que coûterait son remplacement. Trois ou quatre lignes suffisent.
- L'équipement le plus cher de la pièce principale : téléviseur, électroménager, literie haut de gamme.
- Le poste de remise en état le plus probable : nettoyage approfondi, taches sur un canapé clair, moquette.
- Ce qui se perd ou se casse sans intention de nuire : vaisselle, mobilier de jardin, clés et badge d'immeuble — le remplacement d'un cylindre de sécurité coûte souvent plus cher qu'on ne l'imagine.
- Le cas rare mais coûteux : un dégât des eaux mineur, une nuit annulée le temps de la remise en état.
Le plafond dont personne ne parle : la carte du locataire
Une caution ne vaut que si elle peut effectivement être bloquée. Une préautorisation mobilise des fonds disponibles sur la carte du locataire : si le montant dépasse son plafond de paiement ou le solde de son compte, l'autorisation échoue, parfois la veille de l'arrivée.
C'est particulièrement fréquent avec les cartes de débit, courantes en France, et avec les cartes à autorisation systématique. Une caution de 2 000 € sur une carte de débit a de bonnes chances d'être refusée ; la même à 500 € passe sans encombre.
Un montant élevé mais refusé protège moins bien qu'un montant modéré qui fonctionne. Entre une caution théorique de 2 000 € et une caution effective de 800 €, la seconde est la seule qui existe le jour de l'incident.
La durée compte autant que le montant
Un blocage bancaire n'est pas éternel. Une préautorisation tient sept jours, et jusqu'à trente lorsque la banque du locataire accorde une autorisation étendue — ce qui ne se décide pas et ne se garantit pas. Sept jours couvrent une location à la semaine, mais pas un séjour de quinze jours : sur les longues durées, le blocage doit être déclenché à l'arrivée du locataire, jamais à la réservation.
Cette contrainte a un effet vertueux : elle oblige à traiter les incidents vite. Constater les dégâts au départ, chiffrer, prévenir le locataire et libérer le reste dans la foulée vaut mieux qu'un montant qui dort et qu'on oublie de rendre.
Des ordres de grandeur, à ajuster à votre bien
Ces repères ne remplacent pas votre inventaire : ils servent à vérifier que votre calcul ne s'éloigne pas de ce que le marché pratique, dans un sens comme dans l'autre.
- Studio ou petit appartement en ville, équipement standard : 300 à 500 €.
- Appartement familial ou maison de vacances classique : 500 à 1 000 €.
- Bien avec piscine, spa, ou équipement de valeur : 1 000 à 1 500 €, en vérifiant que le montant reste supportable pour une carte grand public.
- Séjour très court en zone festive, ou capacité d'accueil élevée : viser le haut de la fourchette correspondante, le risque venant du nombre d'occupants plus que du bien lui-même.
Annoncer le montant avant la réservation, pas à l'arrivée
Le montant, le moment du blocage et les conditions de restitution doivent figurer dans le contrat de location, puisque c'est lui qui fait foi en l'absence de règle légale. Une caution découverte au moment de remettre les clés est la première cause de tension à l'arrivée.
Annoncer clairement qu'il s'agit d'un blocage et non d'un débit change aussi la perception. Beaucoup de locataires refusent une caution parce qu'ils croient que la somme quitte leur compte ; leur dire qu'elle reste chez eux, simplement indisponible, lève l'essentiel de l'objection.
Comment Kauti s'inscrit là-dedans
Kauti permet de fixer le montant caution par caution, d'envoyer au locataire un lien pour enregistrer sa carte avant l'arrivée, puis de bloquer la somme au début de la location sans jamais l'encaisser.
Si tout se passe bien, le montant est libéré automatiquement. En cas de dommage, seul ce qui est justifié est encaissé, dans la limite de la caution, et le reste est rendu. C'est le montant qui décide du niveau de protection ; l'outil ne fait que garantir qu'il est réellement disponible le jour où il sert.